La
compraventa de la propia vivienda constituye
uno de los actos de mayor transcendencia para
la economía
familiar y personal, siendo España uno
de los países de la Unión Europea
en que mayor porcentaje de la población
accede a la propiedad de su vivienda (haciendo
efectivo el derecho constitucional a una vivienda
digna).
Por su parte la hipoteca ha adquirido una gran importancia social como
consecuencia de la difusión
de su uso como medio para garantizar la devolución
de los préstamos a través de los
cuales los ciudadanos financian la adquisición
de sus viviendas, por lo que es imprescindible
garantizarles una adecuada protección
jurídica, y dotarles de los apropiados
mecanismos de información sobre sus derechos
y obligaciones y sobre sus posibilidades de elección.
El Ministerio de Justicia, a los efectos de divulgar
lo más posible el conocimiento de los
aspectos prácticos de la legislación
en materia de compraventa de viviendas y préstamos
hipotecarios, quiere alcanzar, con la publicación
de esta guía, la mayor difusión
posible de esta normativa jurídica, y
ofrecer a los ciudadanos y empresas un fácil
acceso a la misma.
1.-¿Qué información
previa debo obtener para realizar
una compra segura? ¿Quién
debe proporcionarme esa información?
1.
Los promotores y vendedores habituales
de viviendas están obligados
legalmente a suministrar una serie
de datos a los compradores quedando
vinculados por su exigibilidad, a través
de la publicidad que realizan, y ello
es así aunque no figuren expresamente
en el contrato (la publicidad obliga).
En particular, los promotores deben
tener a disposición del público
una serie de datos y documentos relativos a:
- el nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción
en el Registro Mercantil;
- los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción
de ésta, con expresión de superficie útil del edificio,
de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios,
etc...;
- los datos del Registro de la Propiedad;
- el seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación
(Ley 38/1999, de 5 de noviembre) (ver última pregunta de esta guía).
- copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación
de las viviendas;
- los Estatutos de la Comunidad;
- el precio total de venta y forma de pago;
- si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma;
- la forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones
generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
a) que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por
ley corresponden al vendedor;
b) lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil,
que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura
pública;
c) el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos,
al comprador.
Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación:
cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, recibo de haberse satisfecho el Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información
registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure
la superficie y distribución de la vivienda.
2. En el caso de que la compra se haga a un particular (viviendas de segunda
mano), el vendedor particular no está sometido a las normas y obligaciones
de información anteriores. No obstante, debemos recabar igualmente del
vendedor en estos casos, al menos, la siguiente documentación:
- información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo
la certificación da fe del contenido del Registro);
- el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles ("contribución urbana");
- el certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto
bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente
en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede
exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su
posterior derecho a reclamar contra quien le vendió);
- una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la
Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.
2.-¿ Qué impuestos
gravan la compraventa de la vivienda ? Para
obtener la inscripción, además de pasar la calificación
favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento,
debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que
grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay
que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular
(segunda mano).
a) En el caso de compra a un promotor, la transmisión,
como operación
empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido
(IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha
de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es
del 7%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también
pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el
tipo general de IVA al 16%.
Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas
Comunidades Autónomas
- País Vasco y Navarra -). La liquidación de este impuesto la
puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un
gestor colegiado.
En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C.,
4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.
b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata
de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de
la adquisición (7%
en Cataluña y Madrid), que en principio es el valor declarado en la
escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones
complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda
ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La
liquidación de este impuesto se podrá realizar por las mismas
vías antes señaladas.
3.-¿Qué debo
hacer después
de firmada la escritura de compraventa?
Después de firmar la escritura pública
se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro
de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la
impone obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr
el adecuado grado de seguridad jurídica y las garantías
que antes explicamos.
Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica
de la escritura de compraventa en el Registro. Esta presentación
puede hacerse directamente en el Registro competente
por razón de la situación de la finca,
o bien mediante telefax desde el Registro en cuya localidad se haya otorgado
la escritura en casos de urgencia, o bien mediante una comunicación telemática
remitida desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura. Con
ello se evita cualquier riesgo de fraude o doble venta durante el periodo de
los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.
¿Queda limitado el propietario en sus facultades por
el hecho de constituir la hipoteca? El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de
impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo
a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del
bien), y/o disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará del
precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto
(amortizado). En cuanto a los arrendamientos, en algunas ocasiones los
Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual.
Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos
la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en
el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo
de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.
¿ Cómo puedo financiar la compraventa
si no dispongo de todo el dinero necesario para pagar
al contado? ¿Qué cantidad mínima
debo tener ahorrada antes de la compraventa?
La forma más ventajosa y económica de financiar
la compra de la vivienda es acudiendo al préstamo
hipotecario concedido por una entidad financiera y documentado
en escritura pública e inscrito en el Registro
de la Propiedad. La hipoteca sólo se puede saber
si existe por su inscripción.
Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia
más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca
es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo
en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora
puede, por medio de unos procedimientos judiciales abreviados (llamados judiciales
sumario), o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta
el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe,
quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto,
para el deudor.
Precisamente es el hecho de que el Banco o Caja de Ahorros dispongan de
una garantía
especialmente eficaz, como es la de la hipoteca del inmueble hipotecado, basada
en la previa intervención del Notario y del Registrador de la Propiedad
al efecto de dotarle de la mayor seguridad jurídica posible (control público
de la mutua independencia), lo que permite a aquéllos otorgar el préstamo
con un plazo de devolución más largo y con un interés más
bajo que en el caso de los créditos personales.
En cuanto al ahorro previo, en general las entidades financieras pueden
conceder préstamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación
de la vivienda, pero en caso de querer utilizar dicho préstamo, a su vez,
como garantía de una emisión de títulos hipotecarios (forman
el denominado "mercado hipotecario secundario") tienen limitada por Ley la cuantía
máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca,
o al 80% cuando la finalidad del préstamo sea financiar la construcción,
rehabilitación o adquisición de la vivienda.
Por otra parte, los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales
no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo,
como criterio de solvencia del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.
6. ¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?
El
precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y como
tal es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente
sin haber realizado previamente la comprobación documental antes
indicada.
En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:
a) El anticipo del pago mediante las arras o señal.
Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio,
se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad
parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en
el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad,
en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla
doblada.
b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio
aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
- Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente
libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos,
etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato,
pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio.
Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del
contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador
podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión
telemática por parte del Notario al Registrador de la Propiedad de una
comunicación de haber autorizado la escritura.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre
plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido,
la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal
cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales,
mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar
hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).
- Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar
de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar
determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa
parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria
(de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda
vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma
que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que
la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil la subrogación
en esta carga preexistente.
En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de
la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar
o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma
hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor
(Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula
de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no
pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que
se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar
las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación
previa de la finca de tales procedimientos.
7.-¿Ante quién debo firmar el contrato?
Un contrato
de compraventa de una vivienda puede haberse, en virtud del principio de libertad
de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir,
autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma
pública (el Código civil dice
que debe constar en escritura pública). Es muy conveniente hacer
uso de este derecho pues sólo el contrato de compraventa que conste
en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de
la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que
no será atacado -demandado- en su propiedad (es decir, queda asegurado
e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios
o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros
titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas
por el anterior propietario). Se trata de un sistema de seguridad jurídica "preventiva",
es decir, que se anticipa al conflicto, evitando el pleito. Dado el gran
desembolso económico que representa la compraventa de la propia
vivienda, no se debe correr el menor riesgo en este terreno, y por ello
el Estado consciente de ello ha puesto al servicio de esta finalidad a
dos Cuerpos de profesionales de la más alta formación jurídica
(Notarios y Registradores de la Propiedad), que responden de forma personal
y directa, con su propio patrimonio, de posibles responsabilidades en caso
de que por error en su actuación se produzca cualquier perjuicio
al comprador. El rigor de esta responsabilidad hace que la diligencia en
el desempeño de sus funciones públicas por parte de estos
profesionales sea muy elevada, y paralelamente muy reducidos los supuestos
de error o negligencia.
Se trata de una actuación concurrente, ya que en nuestro sistema la escritura
pública es requisito imprescindible para la inscripción en el Registro
de la Propiedad. La exigencia de que esta Institución cuente con una altísima
credibilidad obliga a excluir de su acceso a la misma los documentos privados,
en los que no queda garantizada la legitimación de los contratantes, ni
su capacidad para otorgar el contrato, ni queda aseverada de forma alguna la
libertad y consciencia de la declaración de la voluntad de comprar y vender,
ni la certeza de su fecha, y en que el consentimiento se ha formado sin el adecuado
asesoramiento. Todos estos extremos se garantizan con la escritura pública.
El Notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un
asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre al consumidor (parte más
débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa
en defensa de los intereses de la parte que le ha contratado.
Finalmente la plena seguridad jurídico de la transmisión se obtiene
con la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la cual el Registrador
eliminará los pactos nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter
personal (aquellos que sólo obligan a los contratantes, pero son ajenos
a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca). Particular
importancia presenta la calificación por el Registrador de ciertas cláusulas
como abusivas cuando son consideradas como tales por las normas sobre protección
de consumidores. La protección del consumidor es automática. Está dentro
de su función.
Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las
siguientes:
1. las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado
durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad;
2. las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios,
financiación,
aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales
efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador.
Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente
por el comprador;
3. las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden
al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración
de obra nueva y división horizontal).
8.-¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas
debo adoptar?
a) Comprobación directa de la situación
física de
la vivienda
La comprobación física y directa por parte del futuro comprador
es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es
conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar
esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).
Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad
(si bien poco frecuente) de la que vivienda presente "vicios ocultos", es decir,
defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe
una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad que
alcanza también al contratista durante los diez años siguientes
a la construcción cuando dichos vicios provocasen la ruina del edificio
y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia
de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando
la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando
el defecto no es atribuible a la construcción sino a la dirección
técnica de la obra la petición de indemnización se ha de
dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación
(Ley 38/1999, de 5 de noviembre) exige que estos vicios o responsabilidad estén
asegurados.
b) Comprobación documental de la situación jurídica
de la vivienda
El documento más importante para comprobar la situación jurídica
de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad
correspondiente. De este certificado debe resultar que la edificación
a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones
y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber
solicitado la certificación con varios días de anterioridad a la
firma del contrato es conveniente que se solicite la certificación del
Registrador con carácter de certificación con "información
continuada", en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de
treinta días naturales al domicilio señalado información
sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas cargas o cambios
de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata
a la fecha de la compraventa. En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura
del contrato, y salvo renuncia expresa del adquirente, solicitará de oficio
por medio de telefax al Registrador información sobre la descripción,
titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de los diez días inmediatos
a la firma de la escritura, en cuyo intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin
necesidad de nueva solicitud información sobre cualquier alteración
o documento presentado relativo a la misma vivienda, eliminando con ello cualquier
peligro de fraudes o dobles ventas.
También es conveniente realizar una comprobación documental de
la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber
pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la comúnmente
llamada "contribución urbana"), así como la situación de
los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad
de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor
está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. De no ser así conviene
exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato se ponga al corriente
en dichos pagos, o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en
ambos casos de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador
podrá ser obligado a su pago.
9.-¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción
de la vivienda?
Es conveniente garantizarse antes de proceder
a la compra de la vivienda de la legalidad de su construcción
y del uso que como tal se le pretende dar. Estos dos extremos se acreditan
mediante los siguientes documentos:
1. Licencia de obras y certificación del técnico
competente relativa a que la misma se ha acabado conforme
al proyecto aprobado por el Ayuntamiento;
2. Licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con
su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal;
3. Cédula de habitabilidad;
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación
(obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación
de la licencia de obra que se le debe aportar a su declaración formal
y, a partir de la Ley de edificación, la acreditación de la existencia
de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción.
En consecuencia, si el inmueble está inscrito, al visitarlo, sólo
compruebe su habitabilidad. El Registrador ya habría exigido el resto
o la información de las acciones emprendidas por el Ayuntamiento, declarando
ilegal la obra.
10.-¿ A qué profesionales puedo acudir para que
me asesoren sobre la compra?
En la fase previa a la celebración
del contrato - además
del vendedor o promotor - también pueden intervenir, aunque no es
obligatoria esta intervención, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria,
que nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades
y posibilidades; el Gestor Administrativo colegiado, que colaborará en
la obtención y tramitación de la documentación antes
citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa
ya formalizado; el Abogado, cuya intervención es especialmente recomendable
en los casos en que la compraventa haya de ser puesta en relación
con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del comprador,
o cuando la vivienda o finca que se pretende adquirir tenga especiales
problemas desde el punto de vista urbanístico, fiscal; el Traductor
o Intérprete-Jurado, cuando el comprador es extranjero y no conoce
nuestro idioma.
Capítulo separado en materia de compraventa de bienes inmuebles requiere
la mención de la intervención de Notarios y Registradores de la
Propiedad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario se
basa en nuestro Ordenamiento sobre dos instituciones, la fe pública notarial
y el Registro de la Propiedad. El Notario no sólo asesora de forma independiente
a los contratantes con relación a la legalidad vigente civil, administrativa
y fiscal, sino que a través de su intervención como fedatario público
da certeza al contenido del contrato.
En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad, se
sigue el sistema de libertad de forma, de manera que un documento privado, seguido
de la entrega de la vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la
misma. Sin embargo, son evidentes las ventajas de la escritura pública:
mayor seguridad jurídica, prevención de la litigiosidad (evitando
pleitos sobre la propiedad) dada la función de asesoramiento y fe pública
del Notario y su estrecha coordinación con el Registrador de la Propiedad
que le informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda.
El Registrador de la Propiedad, por su parte, es el responsable de proporcionar,
previo su tratamiento profesional al efecto de que sea fácilmente comprensible,
la información que contienen los asientos del Registro de la Propiedad,
lo cual constituye un elemento de información previa a la adquisición
de la propiedad absolutamente imprescindible, dado el valor de dicha información,
pues, por ejemplo, la certificación es el único medio de acreditar
fehacientemente la titularidad y estado de cargas de la finca o vivienda, es
decir, si quien vende es realmente el propietario, si la vivienda está o
no hipotecada, si pesan sobre la misma o no demandas o embargos, si está sujeta
a alguna prohibición de disponer o a cualquier otra limitación
del dominio, urbanística o administrativa, etc. Esta información
puede proporcionarse en forma de nota simple informativa o bien mediante certificación.
Esta, a diferencia de aquélla que tiene valor puramente informativo, tiene
carácter de documento público otorgando una presunción de
legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran
bajo la protección y amparo de los Tribunales.
En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre
el contenido de la información puede solicitar el asesoramiento profesional
del Registrador, e incluso, cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen
registral sobre la situación jurídica de la vivienda o sobre la
forma de superar los problemas jurídicos que presente. En caso de ser
verbal, este asesoramiento es gratuito.
11.-¿Qué sucede si después de comprada
la vivienda la misma o el edificio en que se encuentra presenta vicios
o defectos que no estaban a la vista? ¿ A quién reclamo
los perjuicios?
Ya dijimos anteriormente que existe una responsabilidad
por los vicios ocultos (llamada "obligación de saneamiento")
por parte del vendedor, así como del constructor y arquitecto
que establece el Código
civil durante un periodo de diez años. Recientemente este tema sido
regulado en detalle por la Ley de la Edificación (que entrará en
vigor el 6 de mayo del 2000), en la que se establece, además de
la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen
en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:
- por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
- por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos
elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda,
durante tres años;
- por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación
o acabado de las obras, durante un año.
En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor
responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido.
La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a
contar desde que se hubiesen producido los daños.
Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización
que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro
de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista
en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un capital
asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de
la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado
el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales. El
cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo
garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura
pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización
o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida.
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